Audyt działki powinien polegać nie tylko na sprawdzeniu jej stanu prawnego (audyt ksiąg wieczystych), ale także kwestii budowlanych, czy wręcz geotechnicznych. Często zdarza się bowiem, że po zakupie naszej wymarzonej działki, okazuje się, że nie jest możliwa realizacja projektu hali magazynowej. Może się też np. okazać, że działka, która - mimo tego, że w planie oznaczona jest symbolem AG nie jest przeznaczona pod zabudowę magazynową!
Świadomy zakup działki wymaga profesjonalnej wiedzy z zakresu prawa nieruchomości, zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego, geodezji i geotechniki. Na tym etapie jesteśmy "bombardowani" takimi pojęciami jak: decyzja o warunkach zabudowy, analiza urbanistyczna, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu, mapa zasadnicza, mapa do celów projektowych, obowiązująca linia zabudowy, nieprzekraczalna linia zabudowy, inwestycja potencjalnie znacząco oddziałującą na środowisko, przedsięwzięcie zawsze znacząco oddziałujące na środowisko, intensywność zabudowy, teren biologicznie czynny itd. Często pozornie "bezproblemowa" działka może okazać się po kupnie "Puszką Pandory". Przykładowo, działka możne znajdować się w strefie zalewowej lub chronionej ujęcia wody oraz nie mieć dostępu do drogi publicznej lub mediów.
Działka pod magazyn - jak sprawdzić działkę budowlaną?
W ramach sprawdzenia działki przede wszystkim zweryfikować należy przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, wystąpić o wydanie warunków zabudowy (można to zrobić nie będąc właścicielem gruntu). Kluczowe dla możliwości zabudowania działki są następujące kwestie:
dostęp do drogi publicznej (jeżeli brak jest bezpośredniego dostępu należy go zapewnić na przykład na zasadzie służebności),
uzbrojenie (istniejąca lub zaprojektowana sieć kanalizacyjna, elektroenergetyczna, wodociągowa etc.),
dobre sąsiedztwo (bliskość przynajmniej jednej zbudowanej działki z dostępem do tej samej drogi publicznej),
w przypadku gruntów rolnych kluczowa jest możliwość ich odrolnienia bez konieczności uzyskania ministerialnej zgody na zmianę ich przeznaczenia.
Zatem przed zakupem działki pod magazyn należy:
Sprawdzić zapisy planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
Zweryfikować czy działka pod magazyn posiada dostęp do drogi publicznej.
Zweryfikować czy działka pod magazyn posiada dostęp do mediów: wody bytowej, wody pożarowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, energii elektrycznej, oraz sieci gazowej.
Zweryfikować rodzaj gruntów pod względem warunków gruntowo-wodnych.
Zweryfikować rodzaj gruntów pod względem klasy gruntu, (grunty rolne, a grunty budowlane).
Zweryfikować bliskość terenów zalewowych oraz chronionych obszarów przyrody.
Zweryfikować topografię i geometrię działki.
Czy i jakie pozwolenia na budowę zostały wydane w najbliższej okolicy.